A Luxemburg és Magyarország között kötött kettős adóztatási egyezmény módosítása miatt a jövőbeni magyar ingatlanügyletek már nem luxemburgi cégstruktúrán keresztül kerülnek majd megvalósításra. Gyorsan kell cselekedniük viszont azon vállalkozáscsoportoknak is, amelyek magyarországi ingatlanbefektetéseik tekintetében jelenleg luxemburgi struktúrákat alkalmaznak.
Magyarországi ingatlanokat külföldi társaságcsoportok gyakran vásárolnak luxemburgi társaságokon keresztül. A gyakorlatban elterjedt struktúra szerint magyarországi ingatlanok rendszerint egy-egy, külön az ingatlan tartására létrehozott, hazai társaság tulajdonában vannak, amely társaságokat sokszor egy luxemburgi holdingcégen keresztül tartja a végső tulajdonos. Ez a struktúra jelenleg mind az ingatlanból származó folyamatos jövedelmek áramoltatása, mind pedig az ingatlan esetleges későbbi értékesítéséből származó bevétel adóztatása tekintetében egy optimális megoldást biztosít.
A luxemburgi struktúrákkal kapcsolatos adóelőnyök azonban megszűnnek a jövő évtől. A társaságiadó-törvény 2010. évben bevezetett szabálya lehetővé teszi, hogy Magyarország megadóztassa a túlnyomóan magyarországi ingatlant birtokló társaságok értékesítéséből származó árfolyamnyereséget. Több más kettős adóztatási egyezményhez hasonlóan ezen adóztatási lehetőségét a Luxemburg és Magyarország közötti adóegyezmény mindeddig kizárta. Pár héttel ezelőtt elfogadásra került azonban a magyar-luxemburgi egyezmény módosítása, amely jelenleg a luxemburgi parlament előtt ratifikálásra vár. Amint az egyezmény hatályba lép, Magyarország meg fogja adóztatni a luxemburgi cégek által végrehajtott magyarországi társaságértékesítéseket – feltéve, hogy a társaság eszközeinek többsége ingatlanból áll. Ezáltal a Luxemburgon keresztül felállított struktúrák egyik legfontosabb előnye egyik pillanatról a másikra megszűnik.
Mi a helyzet a jelenlegi struktúrákkal?
Az adóegyezmény módosításának eredményeként a jövőben várhatóan Luxemburg lekerül azon térképről, amelyről adótanácsadók a magyarországi ingatlanbefektetések holdingországát kiválasztják. Joggal merül fel a kérdés azonban: mi fog történni azon ingatlanbefektetésekkel, amelyek mögött már jelenleg luxemburgi társaság(ok) áll(nak)?
Az adóegyezmény módosításának hatályba lépését követően a jelenleg fennálló luxemburgi struktúrák adóelőnye is megszűnik. Szükséges lesz ezért ezen struktúrák adózási szempontból történő újragondolása és átalakítása. Ráadásul az átalakítással nem lehet sokáig várni. A magyarországi adófizetési kötelezettség 2016-tól kezdődően akkor is fenn fog állni, amennyiben az ingatlant birtokló magyar társaság átruházására egy társaságcsoporton belüli belső szervezeti átstrukturálás keretében kerül sor. Ha tehát egy társaságcsoport fenn akarja tartani a későbbi adóhatékony exit lehetőségét, úgy a társasági struktúráját még az új egyezmény hatályba lépése előtt át kell alakítania. Amire előreláthatólag 2 hónapnál hosszabb idő már nem áll rendelkezésre.
Merre tovább?
Szerencsére a nemzetközi adótervezés palettáján jelenleg még számos olyan ország van, amely a fenti struktúrákban Luxemburg helyébe léphet. Lényeges feltétel, hogy ezen új holdingországgal Magyarországnak olyan kettős adóztatási egyezménye legyen, amely kizárja Magyarország adóztatási jogát a társaságértékesítésből származó nyereségen. Fontos továbbá, hogy az adott ország belső jogszabályai is lehetővé tegyék a Magyarországról származó jövedelmek adóhatékony kezelését és továbbfizetését a végső tulajdonos számára. Jelenleg több ilyen ország van, közöttük Hollandia, Szingapúr és Málta. Várható, hogy a luxemburgi struktúrák újratervezésénél elsősorban ezek az országok fognak előtérbe kerülni.
Mint a luxemburgi példa is rávilágít azonban, résen kell lenni és figyelni kell a nemzetközi adózásban bekövetkező változásokat. A befektetések fenti országokba történő átirányítása sem fog teljes biztonsággal végleges megoldást jelenteni. Nem kizárt, hogy a jövőben a luxemburgi egyezményhez hasonlóan, ezen országokkal kötött egyezményeink is módosításra kerülnek, amikor újra el kell majd gondolkodni a folytatáson.
