A bérbeadási tevékenység áfaszempontú megítélése sokszor vezet bizonytalansághoz a gazdasági életben. Néhány olyan tevékenység ugyanis, amely a mindennapi vagy akár a polgári jogi megközelítés alapján áfamentes bérbeadási szolgáltatásnak tűnik, valójában nem felel meg a bérbeadás áfajogi fogalmának. A téves besorolás nem várt meglepetéseket okozhat: egyik oldalról megkérdőjeleződhet a bérbeadó levonási joga, másik oldalról az áfamentesnek gondolt ügylet olykor mégis áfakötelezettséget teremthet. Az Európai Bíróság közelmúltban napvilágot látott ítélete fogódzót nyújt az ilyen helyzetek értelmezésére.
Az ügy
Az Európai Bíróság elé került ügyben egy belgiumi labdarúgó-stadiont adott a tulajdonosa bérbe a helyi futballcsapatnak, évi 18 napra. A felek kinyilvánított szándéka szerint a bérbeadásért fizetett ellenértéknek csupán 20%-a képezte az ingatlan használatának ellenértékét, a díj fennmaradó 80%-a pedig egyéb, kiegészítő szolgáltatásokat kompenzált. E szolgáltatások jellemzően arra irányultak, hogy a futballcsapat mindenkor a szabályzatoknak megfelelő pályán és kiegészítő létesítményekben tudjon játszani, készülni. Erre tekintettel a stadion tulajdonosa a bérbeadás időtartama alatt gondoskodott a pálya karbantartásáról, tisztításáról, a gyep gondozásáról, valamint portaszolgálatot is fenntartott.
Az esetben a belga adóhatóság arra a következtetésre jutott, hogy a felek között olyan ingatlan-bérbeadási szolgáltatás valósult meg, amely ellenkező választás hiányában áfamentes. Erre tekintettel pedig megtagadta a bérbeadó által a stadion bérbevételére előzetesen felszámított áfa egy részének levonásba helyezését. Eltérően ítélte meg az ügyet az Európai Unió Bírósága. Bár az EUB a tények pontos feltérképezését a tagállami bíróságra hagyta, összességében mégis úgy gondolta, hogy a fentiekben körülírt szolgáltatás túlmutat az áfamentes ingatlan-bérbeadási tevékenységen.
Az EUB érvelése
A Bíróság egyrészt megerősítette korábbi álláspontját, miszerint áfaszempontból az ingatlan-bérbeadási szolgáltatást szigorúan kell értelmezni. Így annak csak olyan szolgáltatás felel meg, ahol ingatlant díjazás ellenében, meghatározott időre, úgy adnak bérbe, hogy azon a bérlőt tulajdonoshoz hasonló használati jogok illetik meg, valamint megilleti az a jog, hogy harmadik, jogosulatlan személyeket kizárjon e használat jogából.
Ezen túlmenően ugyanakkor a Bíróság a konkrét eset körülményeiből több olyan elemet is kiemelt, amelyek arra engednek következtetni, hogy az ügyben a fenti meghatározásnál tágabb körű, és így áfamentesnek nem tekinthető szolgáltatásnyújtás valósult meg. Egyrészt kiemelte, hogy a bérbeadó folyamatos portaszolgálatot tartott fenn az ingatlanban akkor is, amikor azt éppen a bérlő használta. Ezenfelül rámutatott, hogy a tulajdonos által biztosított kiegészítő szolgáltatások nem pusztán az ingatlan szabad használatának átengedését biztosították, hanem azt, hogy a létesítményt a bérlő a mindenkori szabályzatoknak megfelelő állapotban tudja futballmeccsekre használni. Márpedig ez túlmegy az ingatlan általában vett használatának biztosításán. E vonatkozásban arra is figyelemmel volt a Bíróság, hogy a felek által megállapított díjazás is nagyobb részt az ingatlan használatán túlmutató szolgáltatások ellenértékét képezte. Végül, de nem utolsósorban az Európai Unió Bírósága a használatba adás időtartamát is a tagállami bíróság által vizsgálandó körülmények közé emelte. Rámutatott, hogy ha a használatba adás olyan értelemben alkalmi vagy ideiglenes, hogy az ténylegesen csak a futballmeccsek idejére irányul, akkor ez is kizárja a szolgáltatás ingatlan-bérbeadásként való megítélhetőségét.
Az ügy tanulságai
Az Európai Bíróság ítélete a jövőben a hazai adóalanyok számára is fogódzót nyújt komplexebb ingatlan-bérbeadási tevékenységek áfajogi értékeléséhez. Ennek keretén belül különösen a bérbeadó által biztosított kiegészítő szolgáltatásokat kell majd figyelembe venni és mérlegelendő, hogy jellegük vagy mértékük nem utal-e a bérbeadástól eltérő, összetettebb szolgáltatás fennállására. Az ügy tanulsága továbbá, hogy az adózási értelemben vett ingatlan-bérbeadási tevékenység nem feltétlenül azonos az ingatlan-bérbeadás polgári jogi értelmezésével: sokszor szűkebb, de néha akár tágabb is lehet annál.
